从南翔的一些大数据说起

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11-09 13:37 首页 楼市与上海
来源:上海中海市场研究


这个时代走向大数据和智能化,已经是必然的趋势。


但在地产这个略显“古老”的行业,目前能用到的,暂时还只能称之为“数据”。


不过,仅数据之间的变化,就已经能看出一些端倪。


本篇文章,就以南翔(范围特指南翔镇)为例,看看数据背后的真相。


 

先来看看基础数据:



南翔的常住人口15.5万,这个数据在郊区是什么概念?


看看临近的板块:


大场的数据对比,感受一下。


这是顾村。


马陆


安亭


嘉定老城、新城


很明显,南翔的人口量级,是相对较低的。


而关注房产的朋友们都知道,南翔的开发很早就开始了,金地、华润、和黄等品牌开发商,已经把沪嘉高速以东的区域建设得非常漂亮。


照道理应该有很高的入住率,从数据上看,低幼人口和老龄人口的比例也算正常。那为什么人口不多呢?




我们来看下常住人口和日间数据之间的差值对比,即人口的潮汐现象。


南翔的日间人口15.6万,还略高于常住人口。实时的人口变化是这样


而其他比较典型的郊区住区,如大场镇,常住人口比日间人口多了将近8万。顾村,差值是7万,有五分之一的人口,白天离开该板块去上班,晚上再回家。

(大场的实时人口统计)


(顾村的实时人口统计




再来看看另一种完全相反的情况——办公集中的区域:


市中心的办公区,比如陆家嘴(市中心板块基本特征都是如此),白天可以涌入30多万人:



人才密集型产业区,比如张江,6万+:


比如漕河泾,8万+:


所以,通过对比,加上我们的常规印象,我们很清楚——南翔板块既不是典型的集中居住区,也不是典型的集中办公区。


那南翔板块的人口稳定,到底是白天出去办公的人口,和到南翔来的旅游、办公的流入人口恰巧相当,还是南翔板块内部消化,“自给自足”?



我们来看下,居住在南翔的人群,白天的工作地点:


很明显,南翔的人口,大多数在南翔本地工作,绝大多数,在嘉定区以及南翔周边板块工作,只有少量在市中心办公区(长寿路、漕河泾、徐家汇、人民广场、南京西路等)。


对比看看顾村:



再对比看看九亭:



七宝:



虽然自身板块的内部消化都是占大头,但同样在郊区板块内对比的话,南翔板块的内部消化特征更为明显。


不信的话,再来看看工作在南翔的人群,他们的居住区域:



基本都在南翔及南翔周边。


还有个数据可以侧面佐证:


地铁通勤!


南翔地铁站的早高峰人流日均8113人。



从南翔站上车的人,出站点位一般去往市中心的CBD办公区(与之前的热点图相吻合)




来对比一下恐怖的莘庄,早高峰24303人:


九亭,早高峰17761人:


彭浦新村,早高峰13034人:


而来南翔上班的人,一般不坐地铁,即使坐地铁,也是嘉定本区为主(再次验证了南翔工作人群的本地化特征)。




有意思的是,从变化趋势看,南翔的11号线乘客是明显在最近几年增多的,11号线是09年开通的,也证明了早期南翔的居民,是不太需要坐地铁去上班的:



最后,放一张南翔镇的配套图:


好了,可以给结论了:


  1. 目前的南翔板块是个比较典型的自给自足的板块,人口密度不高,潮汐特征不明显。

  2. 可能是南翔板块开发较早的缘故,目前居住在南翔的人群(也可以理解为金地、华润等早期南翔楼盘的客户来源),以嘉定本地人群为主,主要特征为:大多数在嘉定区内工作。

  3. 相比于某些严重依赖地铁的居住区而言,地铁的拥挤程度还算能接受。

  4. 配套还算比较齐全,有地铁(后期还有陈翔路地铁站即将开通),公交站点密集,学校、集中商业数量众多,考虑到南翔的人口量在郊区板块中算少的了,“人均配套”比一般的郊区板块要高——用大白话来解释:你周末去吃个饭买个菜啥的,不至于人挤人。所以,如果要买房,买在南翔,应该还算是不错的选择。

  5. 人不多,人群单一,如果要在南翔做商业地产……还是先捂一捂吧。


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