原创平说财经12-11 04:31

摘要: ID: bzzcaijing在经历了新一轮快速上涨之后,内地各大城市房价存在沉重泡沫已是不争事实,所以在本轮行情中擅加杠杆的购房者的风险不容小觑


 

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(2016年往期稳文章 )10月国庆长假,全国主要核心城市纷纷出台限购、限贷等新一轮房地产调控政策,这无疑是宣告了这轮房地产上涨周期的终结。对此,市场普遍预期,明年初开始,房地产交易将进入一个速冻期,房价将步入新一轮下行周期。

另有资料显示,当月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元,其中住户部门贷款增加6755亿元,达到了71.2%,而上月这个数值接近98%。“住户部门贷款”可以看作居民房贷。现在状况是:房贷占新增人民币贷款七成以上已第二个月了,最终成为本轮房产暴涨行情的“接盘侠”,大多数是城市中产了。

从今年7月开始,中国经济扩张主要依靠房贷:实体经济不景气,企业选择持有现金、不想去扩大再生产;房地产火爆,居民则不断加杠杆买房。而全民、高杠杆却存在着二大问题:一方面,实体经济这么差,企业或倒闭或收缩,而这些靠着企业发工资过活的人们却拼命掏出存款并借钱买房子,显然这种背离不会持续太久。

另一方面,商业银行对购房者的信贷资格审核不严,从实际情况看,很多银行给购房者的评估过程中,往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况,其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高,进而使得后期的还贷面临压力,

如果说中国前几轮房价上涨行情主要参与者是炒机作房者(如温州炒房团),而本轮房价上涨的“接盘侠”却是大城市内的中产阶层。因为很多中产看到房价暴涨,也会蠢蠢欲动想来投个机。

很多人打算先凑钱买房,然后过个一年半载,房价再涨了50%甚至翻倍卖掉。这种短期的投机逻辑就是,中国房价不会跌,政府不会容忍房价的下跌。当然,现在高位买房者也有中低收入群体,他们加杠杆购房是害怕后面房价上涨,自己更加买不起房子。

笔者认为,房价本身是一个市场波动调整的价格,谁也不可能要求房价一直上涨而不许下跌,而若是面对房价调整周期的到来,那对于“刀口舔血”的高杠杆投机者来说,必须要考虑的不是房价上涨发财致富的问题,恐怕是一旦出现现金流不足以支撑月供、房贷的危机。

实际上,中国的房价并不是没有跌过,“断供房”和“弃房现象”也都真实存在。2008年,房价持续下跌,许多人发现过去买的房子其价值正在不断缩水,他们所欠银行的,其数额甚至超过了房子能卖出的,这些房子已经成了,而一些房主则是选择把房子扔给了,不再偿还银行的贷款;

再比如,2013年温州传言有15000套房屋出现断供,温州市银监局负责“断供”调查的工作人员曾表示,“断供房”和“弃房”现象的确存在,但实际总数为595套;2014年5、6月末,、、、等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中,业主大多声称“无力还款”。

那么,房价下跌,是否是购房者违约的理由呢?住房按揭贷款一般以房产作为抵押,业主贷款逾期不还被银行起诉到法院后,如果业主没有其他资产可以偿还贷款,法院通常会拍卖房产。

在经过法院拍卖之后,所得的资金银行作为抵押权人第一顺位受偿。如果足够偿还银行贷款本息和违约金的,剩余的会返还给房主。如果拍卖得的资金不足以偿还银行贷款的,法院还会追缴业主的其他资产来偿还。

值得一提的是,断供者的失信行为一旦达到一定规模,会导致银行亏损,甚至倒闭。所以政府部门通常会采取有力措施遏制弃房断供行为。通过诚信制度的建设,把失信违法者列入“黑名单”,让失信者处处受限,这就会从制度上有效遏制弃房断供行为,也为楼市的健康发展创造一个良好的信用环境。

此外,在房价下跌后,一些开发商迫于压力会给之前的业主予以一些补偿,比如赠予车位或者返还一些装修款。实际上,开发商并不需要对房价下跌承担任何责任,如果开发商愿意做出一些让利,那对于早期购房者来说是福音,但这并非是开发商的法定义务,从法律上讲,开发商没有对房价下跌进行补偿的责任。

在经历了新一轮快速上涨之后,内地各大城市房价存在沉重泡沫已是不争事实,所以在本轮行情中擅加杠杆的购房者的风险不容小觑,如果是自住型购房者,那可能要继续死杠高房贷,做好过苦日子的长期准备,而对于炒房者来说,选择“弃房断供”将会付出惨重代价。



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