加仓酒店业务的富力地产,下一站是天堂还是地狱

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融创与万达的世纪交易目前已经尘埃落定,融创和万达都开启了自己的“新生活”,而“碰巧”入局接受万达77家酒店的富力地产,在8月22日发布了2017年半年财务报告,数据显示,半年营业收入204.1亿元,净利润为24.8亿元,销售金额达388.1亿元,同比增长30%,称得上是一份不错的期中答卷。但是和恒大半年营业额1879.8亿,净利润231.3亿相比,净利润只占十分之一。而在用将近200亿接受万达70余个酒店业务之后,富力地产的下一站是天堂还是地狱?


 十字路口的富力选择了商业地产


富力的发迹得益于广州的旧厂改造,1994年,广州市政府鼓励一些污染企业搬离市区。这是同行都不愿啃的硬骨头,富力却抢着来接手。广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮成了富力地产的第一个项目——富力新居,正是凭借这一项目富力打响了在地产界的第一枪。


富力新居


1999年,成立刚满5年的富力成了广州市民企纳税冠军,跻身广州房地产综合实力第一。2001年,富力地产建设的大型旧厂改造项目,总面积超过250万平方米。


富力旧厂改造尝到甜头后,这一模式被更多同行开始模仿,羊城的竞争变得日趋激烈。嗅出这一变化的李思廉,思量再三,决定转型,李思廉的转型规划主要是两点:走出广州,布局全国和进军商业地产领域。


同年,富力便马力全开,在广州拿下了包括富力中心地块在内的八个地块,并在广州的CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店。


随后,富力南征北战,攻城略地,布局全国上马项目,北京、上海、天津、西安、成都、重庆等纷纷出现它的身影。


富力上市


2005年富力赴港上市,成为在港股募资最多的国内民企,风头一时无俩。


2007年,富力更是疯狂拿地,耗资近70亿拿地1030万平方米,当年以161亿元销售额屈居万科、绿地和中海之后,位列房企第四。


然而,伴随着快速扩张,富力产生了一系列的后遗症。2008年之前,当房地产同行纷纷专注于住宅地产开发时,富力大跃进般地发展商业地产。由于过多拿地和押宝商用物业,导致富力资金链危机频频,净负债率大幅上升。


其中,富力地产在成都的“熊猫城”项目成为一个典型,“熊猫城”于1993年由中国第一代福布斯富豪陈宇光打造。当年陈拟投资25亿元,打造建筑面积50万平方米的购物中心,曾经被定位为“亚洲最大SHOPPINGMALL”。2006年,熊猫城被富力地产收购后投资总计60亿元打造,并改名为富力天汇MALL。


成都富力天汇广场


而从实际运营效果看,熊猫城项目仍与企业的预期有相当大的差距。截至目前,该项目仍进展缓慢,其中广百百货店也在2012年开店两年后选择撤离。


熊猫城入市前后,成都先后有来福士、万象城、太古里等新型国际化购物中心亮相,相比之下物业形态落后的熊猫城成为项目的硬伤。


2008年前后,在房地产市场一片大好的情况下,富力地产选择了向左走向商业地产,从而失去了发展的黄金时期,在富力业绩发布的当天,同为“华南五虎”成员的碧桂园也亮出了成绩单。当富力仍在苦苦冲击千亿大关的时候,碧桂园已将全年销售目标上调至5000亿元。


在过去的十年里,富力地产因为商业地产掉出了第一梯队,下一个十年又将如何?房地产市场将向何处发展。

 

房地产的下一个十年,天平开始向存量市场倾斜


根据房地产的业态不同,可以分为住宅和商业等类型,从经济学上来分类,可以把房地产市场分为存量市场和增量市场。增量市场是过去很长一段时间包括现在和未来一段时间的主流,而存量市场却被大众忽视。


先从数据来看看增量和存量两个市场的差距,2016年整个增量市场成交额大概在11.7万亿左右,乘以8%的利润率,相当于有1万亿的利润是属于开发商。再看存量市场,按照2016年的市价是245万亿,乘以2%的货币化率,就是4.5万亿,如果乘以8%的利润,大概是4000亿的利润,增量与存量,1万亿与4000亿的差距。


2017年5月至今北京二手住宅网签量走势


从市场规模和利润贡献来看,增量市场明显占据主导地位。随着增量市场每年不断地转化为存量,同时随着我们国家的M2不断增长,存量的“水池”是越来越大的,所以也就意味着这个天平在慢慢地往存量市场倾斜。


存量市场正在逐步崛起,未来必将成为主赛道、主战场,2016年,地产千亿和百亿级企业早已开始布局,一方面把握政策机遇,发展高度契合国家发展战略的特色小镇、轨道交通物业等,抢占政策红利,继续多样化地扩大增量市场;另一方面,就如何盘活存量,挖掘存量价值,绞尽脑汁。


2016年,房地产企业创新发展智能社区、金融平台、健康养老等服务体系,深入挖掘社区价值。


万科和富力的智慧社区、金地的life智能家等纷纷为业主提供智能化的服务;碧桂园的“碧有信”、恒大的“恒大金服”等社区金融服务平台陆续推出;万科推出社区居家养老服务的全新产品线,绿城发布了园区健康服务生态体系。


现有主要长租公寓品牌


同时,租赁市场成为存量市场的“新蓝海”,其中,长租公寓、联合办公等细分领域成为房企把握一二线城市存量市场的重要方向。2016年,房企紧抓租赁市场的发展机遇,重点发展特色鲜明、服务到位的长租公寓并提出对应品牌,或重点挖掘联合办公空间的产业租赁市场。


而在存量市场的商业地产领域内,房地产企业似乎更愿意将轻资产模式应用到存量市场中,一方面加快物业服务的轻资产输出;另一方面继续挖掘存量市场中商业、酒店、写字楼等业态的轻资产运营。


万达出售文旅项目和酒店业务,就是典型的例子,作为国内试水“轻资产”较早的万达,它的主要运作模式则是对外输出管理。万达集团董事长王健林的解释是,“投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理系统。产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”


据万达集团发布的消息,2017年上半年,公司新发展的26个万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。

 

房企纷纷转型轻资产,前途未卜


“轻资产”指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。


在经历了一段时间的开发大潮后,商业地产正面临着整体供应量过剩的局面。此番背景下,包括万达、华润和大悦城等在内的房企纷纷将“轻资产”视作“救命稻草”。


轻资产模式大概可以分为两类,一类是对外输出管理,比如万达;另一类则是地产开发+资产证券化,比如凯德集团。


凯德集团主要业务单位


作为“轻资产”模式的先行者,凯德集团在中国已有十余年的“轻资产”运营经验。凯德运营模式的重点是“地产开发+资本运作”。


凯德先与机构投资者合作发起基金并按照一定比例出资,此后充当基金管理人,从而获得管理收入并拓展房地产资产管理领域的业务,为凯德提供了稳定长期的资金来源。


此外,凯德集团还通过参与发起的私募基金介入到房地产的开发环节,等到项目培育成熟之后,再把这些资产注入到上市基金REITs里或者转手出售,在实现项目推出的同时获得较高的溢价收益。


截至2016年12月31日,凯德在中国的总开发规模约2200万平方米,管理的总资产超过2000亿元,此外还管理5只房地产投资信托(REITs)和14只私募基金。


凯德集团借助新加坡发达的金融市场,很好的实现了资产证券化,从而实现轻资产运作,在中国成功的打造了多个凯德广场、来福士和龙之梦。


而近年来在国内崭露头角的大悦城,是凯德模式在国内的效仿者,2017年8月17日,大悦城地产发布公告称,公司附属企业与多家合作方成立境外基金和境内基金,寻找中国境内潜在物业项目的收购机会,并升级改造为大悦城品牌商业项目。这是大悦城地产的“大资管”战略的重要一步,其实现的路径类似于房地产投资信托(REITs)。


大悦城的大数据


“地产开发+资产证券化”的轻资产模式,需要发达和完善的金融市场,就国内的情况来看,暂时不具备条件,但有理由相信房地产投资信托(REITs)不会太远。但不管是凯德模式还是万达模式,看起来很美的“轻资产模式”,赖以维持的核心仍是优质的重资产。在物业规模和资产运营能力都达到一定水平时,才具有轻资产的条件。


所以国内房企纷纷转型轻资产模式的未来,目前仍是一片迷雾,前途未卜。

 

加仓酒店业务的富力,下一站是天堂还是地狱


在商业地产受伤之后,富力地产开始寻找新的出路:迅猛扩张酒店业务,介入万达和融创的世纪交易接手77家酒店,随后又快速下手并购万达在伦敦九榆树广场地块,截至2016年,含合资项目在内,富力旗下已落成、营运或开业筹备中的酒店数量已达33家,散布在香港、纽约等各大城市。7月拿下万达的77家酒店业务后,富力旗下酒店数量已达百家,将跃升成为世界最大的五星级酒店业主。


但是在拥有多家五星级酒店的同时,富力的酒店业务却表现不佳,公开资料显示,自2012年至2016年,富力酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。从2014年开始,该业务的毛利率逐年下滑,从29.41%、26.9%到19.79%。


虽然酒店的黄金收获期是开业后6年至20年,通常开业初期财务亏损是正常的。但是通过收购万达旗下酒店,能否实现酒店业务的跨越式发展呢?


在8月22日召开的富力地产业绩发布会上,富力地产董事长李思廉的一番话耐人寻味。李思廉说,“实际上,万达77间酒店归属于业主的利润8.73亿元,富力的中长期目标是实现15亿元利润。”


同时,李思廉还表示,出于长远合作的考虑,77间酒店中的54间酒店仍由万达管理。在富力与万达的交易中,万达酒店资产每平方米作价仅6100元,甚至低于现时地价,加上无须资本开支,同时还有不错的盈利能力,对于富力而言,算得上是一次好交易。

 

逆流而上的勇气,不问前程


在轻资产模式逐渐影响房地产市场的环境下,富力地产似乎再一次选择逆流而上,接手万达的重资产项目,又心甘情愿把酒店交给万达管理,成全万达的轻资产运营模式。


在住宅地产的黄金时代里,富力选择了商业地产,有“开工没有回头箭”的难言之隐,但偏执的李思廉没有选择“追热点”,而是在商业地产坚守,即使这是一条充满荆棘的羊肠小道,但凡事,有所为有所不为。


在房地产市场逐渐向存量市场倾斜,同行纷纷转型轻资产的背景下,富力地产再次选择逆流而上,坚持重资产化经营路线,上半年完成多宗土地收购,未来还将继续物色土地储备补充及扩大规模。

 

毕业于香港中文大学数学系的李思廉,有着寻常企业家没有的执着,一定程度上应证了“数据家都是疯子”的常识。在参与万达和融创的交易之前,李思廉是典型的默默无闻的企业家,在大干快上、年年求翻倍的中国地产界,富力也是一个异数。


李思廉


富力虽然不是规模最大的地产企业,但它一直按照李思廉的规划稳步前行。富力的核心思想便是赚钱:先追求利润,再思考规模。


2016年的财报显示,富力去年营收537.3亿,利润则高达67.6亿。而风头正劲的融创中国,其全年毛利仅为48.5亿元。如此的业绩表现,是李思廉也是富力核心思想的直接体现。


除了稳健以外,一如李思廉和总裁张力的为人一般,富力还有明显的低调和中华民族传统思想“中庸”的体现。


2016年度,其购置土地的平均成为仅为3500元/平方米,扣除当年交付的可售面积后,富力的土地总储备仍有3848.1万平米。这近4000万平米土地的平均成本更是低到令人咋舌的1700元/平米,且布局的城市相当广泛,有利于分散风险。


成本如此之低的背后是,自2002北京富力城项目后,他们已经很多年没有当过“地王”了。


执着、稳健、低调和中庸,企业不是一年或十年之争,而是五十年甚至百年之争。暂不论接手万达77间酒店的得失,就富力厚积薄发,敢于逆流而上的勇气,就值得我们每一个人点赞。

 

加仓酒店业务的富力地产,下一站是天堂还是地狱?也许富力的目标只是——在人间。

 


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